San Siro, il castello di carta

Cristiano Murtas
10 giu
Tempo di lettura: 6 min

Come un asset inesistente vale il 30% di un club

C'è una domanda che nessuno, nei palazzi del calcio italiano, sembra volersi porre ad alta voce: come si fa a mettere in bilancio il valore di un edificio che si ha intenzione di demolire?

La risposta, nel caso dell'Inter e dello Stadio Giuseppe Meazza di San Siro, è semplice quanto sconcertante: si chiama consulenza, si chiama advisory, si chiama Football Benchmark. E si chiama, soprattutto, convenienza narrativa.

Negli ultimi mesi, incrociando atti legali depositati al Tribunale Amministrativo Regionale, dichiarazioni politiche di peso istituzionale e le nostre inchieste pubblicate su queste pagine, è emerso un quadro di una coerenza inquietante. Un sistema in cui le valutazioni precedono la realtà, la certificano, la costruiscono. E in cui, quando la realtà si ostina a non corrispondere ai numeri, a pagarne le conseguenze non è chi ha confezionato le cifre, ma chi ci ha creduto.

Il Meazza non era vendibile. Lo dicono i fatti

Il 5 novembre 2025, Inter e Milan firmano il rogito per l'acquisto dello Stadio Meazza e delle aree limitrofe dal Comune di Milano: 197 milioni di euro, pagabili a rate. Sulla carta, un'operazione storica. Nella realtà, l'avvio di una demolizione.

Il progetto approvato dal Consiglio Comunale prevede infatti che del vecchio Meazza rimanga in piedi soltanto il 9% della struttura. Tutto il resto — primo anello, terzo anello, torri storiche — sarà abbattuto per fare spazio a un centro commerciale, a un museo dei due club e a verde fruibile. Il vero obiettivo dell'operazione non è preservare lo stadio: è valorizzare le cubature dell'area.

Lo sa bene Ignazio La Russa, presidente del Senato e tifoso interista dichiarato, che da mesi si agita per scongiurare la demolizione. La sua proposta: che il Comune offra ai club cubature alternative in altri terreni, così da salvare il Meazza dall'abbattimento. Una proposta che — al netto dell'intento romantico — rivela involontariamente la verità economica dell'operazione: il valore per Inter e Milan non risiede nel vecchio stadio, ma nel terreno e nel nuovo impianto da costruire. Se il Meazza fosse davvero l'asset prezioso che certi analisti sostengono, nessuno avrebbe mai proposto di abbatterlo in cambio di cubature altrove.

Eppure, mentre le ruspe si preparano, qualcuno aveva inserito proprio quel Meazza — destinato alla polvere — come voce di valore nel bilancio virtuale dell'Inter.

La voce da un miliardo che non esiste

Nel maggio 2026, Football Benchmark — la piattaforma di analisi finanziaria fondata da Andrea Sartori, già Global Head of Sports di KPMG per quasi vent'anni — pubblica la sua consueta classifica dei club europei per valore di mercato. L'Inter vi figura con una stima complessiva di circa 1,3 miliardi di euro.

Un dato generoso, decisamente più generoso di quello che analisti storici come Forbes attribuiscono al club, tenuto conto degli ingenti debiti finanziari strutturali. La differenza metodologica è sostanziale: Forbes applica multipli rigidi sui ricavi attuali; Football Benchmark incorpora proiezioni futuristiche su cinque pilastri, tra cui — ed è qui che la vicenda si fa grottesca — il "potenziale dello stadio".

Questa voce, secondo la nostra inchiesta, incide per oltre il 30% sul valore totale attribuito all'Inter. Tradotto: più di 390 milioni di euro del valore stimato del club derivano dal potenziale di sfruttamento commerciale di un impianto che, nella sua configurazione attuale, non esiste più. Il nuovo stadio non è stato ancora costruito. Il vecchio viene demolito. Eppure vale quasi quattrocento milioni nelle proiezioni dell'analista.

Non si tratta di un errore tecnico. Si tratta di una scelta metodologica: inserire nel calcolo variabili che appartengono al futuro ipotetico, non al presente reale. Un futuro in cui il nuovo stadio sarà completato, sarà redditizio, sarà il motore commerciale che i club promettono. Un futuro che, al momento della pubblicazione del report, non esiste.

Il circolo vizioso: KPMG certifica, Sartori proietta, i media amplificano

Per comprendere come questo sistema regga, occorre seguire il flusso dei numeri alla fonte.

M-I Stadio S.r.l. è la joint venture paritetica tra Inter e Milan che gestisce i servizi dello stadio: botteghino, eventi, attività commerciali, flussi di cassa. È una società i cui bilanci sono certificati da KPMG S.p.A., uno dei quattro maggiori network di revisione contabile al mondo. KPMG, nella sua divisione Audit, valida ogni anno i conti di questa macchina da soldi milanese, garantendone la correttezza formale.

Andrea Sartori ha lavorato per KPMG per 27 anni, di cui 19 come Partner e Global Head of Sports, costruendo dall'interno del network il progetto Football Benchmark. Nel 2022, con tempismo che non passa inosservato, lascia KPMG portandosi via Football Benchmark come spin-off indipendente. Da quel momento, formalmente, non c'è più conflitto: lui non è KPMG, KPMG non è lui.

Ma i dati contabili certificati da KPMG sulla joint venture M-I Stadio continuano a essere la materia prima su cui si costruiscono le analisi strategiche sui club. I numeri ufficiali diventano base per le proiezioni, le proiezioni vengono rilanciate come verità assolute dalla Gazzetta dello Sport in prima pagina, e la proprietà dell'Inter usa quelle cifre per presentarsi alle banche internazionali, per rifinanziare i bond, per trattare con i potenziali acquirenti. Un circolo che si autoalimenta e si autoricalibra, sempre nella stessa direzione: verso l'alto.

Le "muraglie cinesi" tra la divisione Audit e quella Advisory di KPMG sono, formalmente, invalicabili. Ma nella realtà sostanziale, chi certificava i bilanci della joint venture e chi costruiva le proiezioni valoriali dei club erano parte dello stesso ecosistema professionale. La circolarità non è un reato. È, però, un problema.

Il cambio di proprietà che nessuno ha comunicato

C'è un ulteriore elemento che rende questo quadro ancora più fragile nelle sue fondamenta giuridiche.

Secondo atti legali acquisiti al Tribunale Amministrativo Regionale, l'Inter avrebbe omesso di comunicare alla FIGC una circostanza tutt'altro che secondaria: che il 74,17% dell'interesse economico sul club fa capo a Brookfield Corporation, colosso canadese quotato alle borse di New York e Toronto.

La ricostruzione è questa: Brookfield Asset Management controllava già il 74% di Oaktree dal 2019. Il 15 ottobre 2025 annuncia l'acquisizione del restante 26%, completando il controllo totale del gruppo per circa 3 miliardi di dollari. Il rogito per San Siro viene firmato il 5 novembre 2025: venti giorni dopo. Al momento in cui Inter e Milan acquistano lo stadio, la catena proprietaria dell'Inter è già cambiata nei fatti, ma — secondo gli atti legali — non risulta comunicata alla Federazione nei termini previsti dall'Art. 20 bis delle NOIF.

Quella norma è precisa: le società calcistiche devono risalire l'intera catena di controllo fino ai titolari effettivi e ai beneficiari economici prevalenti. Non basta fermarsi alla scatola lussemburghese. Fermarsi lì, indicando i soli manager di Oaktree in virtù dei loro diritti di voto e omettendo che quasi tre quarti del valore economico del club appartengono agli azionisti di Brookfield, configura — secondo la ricostruzione giuridica negli atti — una violazione per omessa o incompleta comunicazione.

Le conseguenze potenziali sono gravi: dalla penalizzazione in classifica all'ammenda, fino — in caso di mancata regolarizzazione entro 30 giorni da una diffida federale — alla non ammissione al campionato di competenza. Scenari estremi, certo. Ma non più inverosimili.

La contraddizione che non si può ignorare

Il castello di carta si regge su una contraddizione che, una volta vista, non si riesce a non vedere.

Si valorizza come asset strategico, per oltre 390 milioni di euro, un impianto destinato alla demolizione. Si costruisce un'analisi da 1,3 miliardi su un club che Forbes valuta assai meno, tenuto conto dei debiti reali. Si certifica la solidità di una joint venture i cui parcheggi, nel frattempo, erano — come ha accertato la Procura Antimafia di Milano nell'inchiesta "Doppia Curva" — in mano alla criminalità organizzata per anni. Si firma un rogito per 197 milioni su uno stadio il cui acquirente, venti giorni prima, aveva cambiato la propria struttura proprietaria senza che la Federazione ne fosse formalmente informata.

Ognuno di questi elementi, preso singolarmente, può trovare una spiegazione tecnica, una difesa formale, un asterisco di liceità. Messi insieme, disegnano qualcosa di più preciso: un sistema costruito per sostenere una narrazione, non per descrivere una realtà.

La domanda finale non è quanto valga l'Inter. È quanto valga un sistema che ha bisogno di gonfiare se stesso per sopravvivere. E chi, alla fine, paga il conto quando la bolla si sgonfia.